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Grundstück verpachten oder vermieten: Gibt es Unterschiede? Verpachtung und Vermietung werden häufig synonym verwendet. Es gibt allerdings Unterschiede, die vor allem den Umfang der Nutzungsrechte regeln. Bei der Vermietung überlassen Sie dem Mieter Ihr Grundstück zur Nutzung. Dieser zahlt Ihnen eine monatliche Miete. Verpachten Sie Ihr Grundstück, darf der Pächter den Grund nutzen, um Einkünfte zu erzielen – auch "Fruchtziehung" genannt. Gute Beispiele sind landwirtschaftliche Flächen, die ein Landwirt pachtet, um dort Gemüse anzubauen. Auch ein Restaurant wird in der Regel verpachtet. Bei der Vermietung von Wohngrundstücken gibt es die sogenannte Erbpacht: Stark vereinfacht gesagt mietet bzw. pachtet eine Privatperson ein Grundstück für bis zu 99 Jahre und kann darauf ein Haus bauen bzw. ein darauf bereits vorhandenes Haus kaufen. Während der Erbpacht gehört die Immobilie ihm, das Grundstück ist jedoch nur gemietet bzw. gepachtet. Die Bezahlung gepachteter Grundstücke erfolgt immer über den sogenannten Pachtzins.
sowie Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden. Ein kleines Beispiel: Die Fruchterziehung und der daraus resultierende Unterschied zwischen Pacht- und Miete lassen sich am besten anhand eines kleinen Beispiels darstellen. Vermietet ein Landbesitzer eine Wiese mit zahlreichen Äpfelbäumen an einen Mieter, darf dieser ausschließlich die Mietsache nutzen. Zum Beispiel zum picknicken oder um die Kinder Fussball spielen zu lassen. Ein Pächter dürfte hierüber hinaus die Äpfel ernten, behalten oder sogar durch den Verkauf und die Kultivierung neuer Obstbäume Gewinne erzielen. Grundstück verpachten: Überlassung von Rechten Beim Verpachten eines Grundstücks geht es oftmals auch um die Überlassung von Rechten. Viele Gemeinden besitzen Gewässer, deren Pflege und Bewirtschaftung durch die entsprechenden Besitzer nicht umgesetzt werden können. Oft handelt es sich auch um befischbare Gewässer, bei denen die Besitzer bzw. Fischereiberechtigte, also die Gemeinden, gar nicht im Besitz eines Fischereischeins sind.
Wenn Sie ein Grundstück verpachten, kann dies im Einzelfall eine ziemlich komplexe Angelegenheit sein. Gegenüber dem reinen Mietrecht gibt es zahlreiche Abweichungen. Sie sollten zumindest einige Gegebenheiten kennen. So lenken Sie anstehende Verhandlungen in die richtige Richtung und wissen, welche Grundlagen für die vertragliche Gestaltung maßgebend sind. Pachtverträge beinhalten das Fruchtziehungsrecht. Wenn Sie ein Grundstück verpachten, bestimmt sich der Pachtvertrag weitgehend nach den Vorschriften des Mietrechts. Zusätzlich bestimmt das Gesetz in §§ 581 ff BGB, was Sie im Einzelfall berücksichtigen müssen. Für die Fruchtziehung auf Grundstücken gilt Pachtrecht Im Unterschied zum Mietvertrag umfasst der Pachtvertrag nicht nur die Gebrauchsgewährung, sondern auch die "Fruchtziehung". Der Pächter darf also auch die Früchte aus der Pachtsache ziehen (Obstgarten, Kiesgrube). Die Abgrenzung erfolgt objektbezogen. Sie richtet sich nach der Parteivereinbarung über die Eignung des Vertragsgegenstandes.
Den Pachtzins für Ihr Grundstück festlegen Ähnlich wie die Miete können Sie auch den Pachtzins individuell mit dem zukünftigen Pächter verhandeln. Meist orientiert er sich an der Höhe des Ertrags bzw. Umsatzes. Der Zahlungsrhythmus kann ebenfalls frei bestimmt werden – monatlich, quartalsweise oder einmal im Jahr. Gut zu wissen: Regeln Sie die Zahlweise nicht offiziell im Pachtvertrag, wird der Pachtzins laut Gesetz erst zum Ende der Pachtzeit fällig. Um die tatsächliche Höhe des Pachtzinses zu bestimmen, gibt es ebenfalls Berichte von Gutachterausschüssen der öffentlichen Verwaltung. Lage und Infrastruktur sind wichtige Faktoren. Noch entscheidender sind hier aber die Nutzungsart und die daraus resultierenden Erträge. Je höher diese sind, desto höher fällt auch der Pachtzins aus. Da sich Umsatzahlen im Laufe der Jahre verändern, ist es auch nicht unüblich, dass sich der zu zahlende Pachtzins entsprechend verändert und sich an den Umsatzzahlen orientiert. Einzige Ausnahme: Greift bei Ihrem Grundstück das Kleingartenpachtgesetz, sind gesetzliche Vorgaben einzuhalten, die sich auf die Höhe der Pacht beziehen.
Tipp: Aus steuerlicher Sicht kann es sinnvoll sein, die Pacht für das reine Grundstück separat von der Pacht eines Gebäudes, von Maschinen oder von Einrichtung anzusetzen. Da bei der Grundstücksvermietung, je nach Objekt außerdem verschiedene Nebenkosten anfallen, die Sie direkt mit der Pacht verrechnen sollten, kann es hilfreich sein, einen Makler und/oder einen Steuerberater mit ins Boot zu holen. Geeigneten Pächter mit oder ohne Makler finden Bei der Suche nach einem geeigneten Pächter für Ihr Grundstück gelten ähnliche Regeln und Anforderungen, wie bei der Vermietung jeder anderen Immobilie auch: Erstellen Sie ein Exposé, vereinbaren Sie Besichtigungstermine und prüfen Sie im Zuge der Verhandlungen die Bonität der potenziellen Pächter bzw. Mieter. Vor allem bei gewerblichen Grundstücken sind die Vorstellungen zur Nutzung oder zu eventuellen Umbauten ein wichtiges Thema. Hier sollten Sie rechtzeitig in den Austausch gehen, was Interessenten vorhaben, ob diese Vorhaben Ihren Vorstellungen (und denen der Bauordnung) entsprechen und was das für den Pachtvertrag und die Pachtzinsen bedeutet.